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    世联行:中国房地产市场2018年回顾与2019年展望(附下载)

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    2018 年,行业 15 万亿?#23637;伲?#21448;创高峰。

    全年商品房销售额 15.0 万亿,同比增长 12.2%,其中销售面积 17.2 亿㎡、同比增长 1.3%,年末销售均价 8,737 元/㎡、同比增长 11.3%。待售面积 5.2 亿㎡,同比下降 11.0%,新开工面积 20.9 亿㎡、施工面积 82.2 亿㎡、竣工面积 9.4 亿㎡,分别同比增长 17.2%、5.2%和-7.8%,从数据看来形势喜人。

    2018 年,政策频繁的微调?#26377;?#24180;末略有松动。

    从年初兰州部分区域限购调整,到二季度政策小高?#20445;?#19978;半年调控以各类微调为主,首套房认定调整、房贷利率?#20013;?#19978;浮、公积金门槛提高陆续出台;房地产市场各类频?#38381;?#39039;中夹杂着各地愈演愈?#19994;?#20154;才导入政策,以及意料之中的降准,购房从连夜排队发展到“500 万蹲?#20445;?#23458;户买房除了要看产品还要看缘分。

    下半年公积金额度不断上调、用地指标流转规模扩大、房贷利率增速?#20013;?#25918;缓,渡过三季度政策加码的尾声后,以广州放开限价为第一枪,试探性的政策向上微调于年末到来。五限政策(限购、限贷、限售、限价、限商)的出台进入尾声,全年共录得 86 宗,一?#20102;?#23395;度分别为 20 宗、33 宗、33 宗和 0 宗,全年总量比 2017 年下降 63.4%,按季度分别下降 59.2%、67.0%、36.5%和 100.0%;11月房贷利率松动迹象明显,以部分商业银?#24418;?#39318;的下调上浮比例为开端,至年末已有多家银行对首套房贷款执行上浮 5%-10%,比年中的 15%甚至 20%有了明显的下降。

    抑制政策出台力度?#20013;?#25918;缓,从单一的抑制向保?#20849;?#20030;过渡,不仅是城市之间有保压之别,城市内部政策也遵循着“房住不炒?#32972;中?#28145;化。四季度确立政策底,但并不意味着又一?#20540;?#25176;举将再现,我们更愿意阐述为:支持居住,遏制投机。

    在此纷繁?#24050;?#30340;环境中,市场仍然?#20013;?#21521;上,再创新高的市场背后,有着一些值得关注的?#29575;擔?/p>

    特征一:高位增长,量价背离?

    热点城市调控手段?#26377;?2017 年的强硬,限?#21512;?#36151;几乎为一二线城市“标配”。总体来看,调控手段除五限外,金融、社保、公积金等手段继续保持,大部分城市在 2017 年出台的调控政策在 2018年全年充分显现影响,加之四季度棚改货?#19968;?#23433;置缩减等都进一步削弱了购买力;城市销售量跌价?#20154;?#26159;主流,但不同城市群大区之间,库存与销售分化加剧。

    特征二?#21644;?#25293;回落,流拍高走?

    土地供应从全国齐步走的增供应演变为有增有减,从价高者得走向摇号、熔断、限价、自持、资金审核细则更替。?#38142;?#19981;足倒逼土地成交价格上行的形势已进入尾声,地价涨幅与溢价已收窄;除了按需供给的新原则外,租赁用地大规模落地和集体用地租赁入市也开创了土地利用新模式。

    特征三:?#23548;?#26080;忧,回款见肘?

    自 2017 年全年政策频繁落地,房地产市场确立进入下行周期。与过去不同的是,本?#20540;?#19979;行周期降速缓慢而平稳,不再有以往大起大落的,纵观前几轮周期,销售额增速从顶峰下降至负增长,间隔都在 1 年左右,而本轮自 2016 年 9 月开始的下行趋势至今已历时逾 2 年,至 4 季度销售额仍然有两位数的增长,销售面积也才刚开?#20960;?#22686;长。两次中央经济会议不再提及房地产颇有深意,我们更关心目前开发商的经营情况如何,现金情况如何。技术上来说,在上市公司的会计准则之下,开发商结算周期存在滞后,并且上市开发商全年结算集中在四季度,三季度的财务指标一则粗略二?#20174;?#19968;定偏?#27169;?#24182;不能全面地?#20174;城?#20917;。

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    ?#34892;?#25903;持199IT
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